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中指丨中国房地产政策跟踪报告(2020年4月)

作者:佚名    来源:互联网    发布时间:2020-05-11 12:27

当前国外疫情仍在持续蔓延,且尚未出现拐点,对我国经济和金融市场带来了较大不确定性。为了加快经济恢复发展,中央金融支持力度继续加强,多次通过公开市场操作释放流动性,4月对中小银行分两次实施定向降准,并下调超额准备金利率,旨在推动银行提高资金使用效率,更好的服务实体经济。此外,中央继续加大逆周期调节力度,1年期与5年期以上LPR较上期均有所下调,在降低企业融资成本、激发企业活力的同时,也将进一步引导房贷利率下行。

以更大的宏观政策力度对冲疫情影响,把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。4月3日,国务院联防联控机制召开新闻发布会,财政部副部长表示增加地方政府专项债券提前下达限额,有利于加快债券发行使用进度,对加大宏观政策调节力度、统筹做好疫情防控和经济社会发展工作具有重要意义。同日,中国人民银行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于4月15日和5月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点,共释放长期资金约4000亿元。同时,中国人民银行决定自4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。4月14日,李克强主持召开国务院常务会议,会议强调在扩大实施前期有效政策基础上,多措并举加大积极财政政策实施力度,并抓紧按程序再提前下达一定规模的地方政府专项债。研究进一步加强金融对实体经济特别是中小微企业支持,帮扶制造业和服务业企业缓解房租、用工等成本压力。4月15日,人民银行开展中期借贷便利(MLF)操作1000亿元。4月17日,习近平主持召开中共中央政治局常务委员会会议,会议强调要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响。积极的财政政策要更加积极有为,提高赤字率,发行抗疫特别国债,增加地方政府专项债券,提高资金使用效率,真正发挥稳定经济的关键作用;稳健的货币政策要更加灵活适度,运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行,把资金用到支持实体经济特别是中小微企业;要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造,加强传统基础设施和新型基础设施投资,促进传统产业改造升级,扩大战略性新兴产业投资。

与此同时,为了促进实体经济的恢复发展,央行进一步降低企业的融资成本。4月20日,全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.85%,与前期数值相比下调20个基点,5年期以上LPR为4.65%,与前期数值相比下调10个基点,均为去年8月实施利率改革以来下调幅度最大的一次。

为保证房地产市场平稳运行,中央坚持房住不炒政策基调不变。银保监会要求银行监控资金流向,对于违规将贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。各地因城施策更加灵活,在提振市场交易的同时,保持房地产调控定力不放松。4月,调控政策保持稳定,多地继续优化人才落户、人才购房政策,加大公积金贷款支持力度,同时,南昌、昆明和济南等城市全面取消落户。另外,也有青岛、荆州等城市出台的涉及放松限售、限购和降首付等政策被撤回。

坚持房住不炒定位不变。4月17日,中共中央政治局召开会议,会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。相比于以往中央政治局会议对房地产调控的提法,本次提法较为温和,但进一步强调了在当前的经济环境下,房地产市场房住不炒的调控基调不变,部分明显影响市场预期的政策仍将保持稳定,促进房地产市场平稳发展。

中央加大城镇老旧小区改造力度,地方积极改善居民居住条件。4月14日,国务院常务会议指出,推进城镇老旧小区改造,是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍,重点是2000年底前建成的住宅区。各地要统筹负责,按照居民意愿,重点改造完善小区配套和市政基础设施,提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。4月17日,中共中央政治局会议提出要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造,加强传统基础设施和新兴基础设施投资。与此同时,地方政府也进一步具体落实老旧小区改造。截至目前,多地公布了2020年老旧小区改造计划。

坚决纠正贷款违规流入房地产市场,房地产金融监管依旧从严。4月22日,国务院新闻办就2020年一季度银行业保险业运行发展情况举行发布会,银保监会强调贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金,通过房产抵押申请的贷款,包括经营和按揭贷款必须真实遵循申请时的资金用途,银行一定要监控资金流向,确保资金运用在申请贷款时的标的上,对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。4月23日,人民银行在上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会,会议指出要坚持房住不炒定位,严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的平稳健康发展。

各地政府在坚持房住不炒定位的前提下,更加灵活的因城施策,多地全面取消落户限制。具体来看,人才住房保障以及放松人才政策方面,4月2日,沈阳市人民政府办公室发布《关于全面取消人才落户限制进一步放开落户政策的补充意见》,提出技工学校、职业院校及以上在校生和毕业生(含往届);取得国家认可的初级以上职业资格证书、技能等级证书的人员;在沈与用人单位依法签订《劳动合同》的就业人员;在沈缴纳职工医疗保险或养老保险的灵活就业人员;在沈投资创业取得《营业执照》的经营者(含个体工商户);在沈购房并取得合法房屋手续的(含普通住宅、商业网点、公寓、写字间等)均可在沈阳落户,此外,具有沈阳户籍的居民,其父母、配偶、子女均可投靠落户。4月8日,南京市发布《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》,提出研究生及以上学历、45周岁以下本科学历人员(含留学回国人员、非全日制研究生,下同)凭学历证书即可落户南京,40周岁以下大专学历人员在宁就业参保半年即可落户。4月14日,南昌市人民政府办公厅印发《关于放开南昌市城镇落户限制的实施意见通知》,提出全面取消城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制,实行以群众申请为主、不附加其他条件、同户人员可以随迁的零门槛准入政策。

公积金贷款方面,4月1日,嘉兴市住房公积金管理委员会印发《嘉兴市住房公积金缴存管理办法》等三个办法的通知,提出住房公积金贷款最长期限不超过借款申请人退休年龄,根据实际情况可延长至法定退休后5年;购买新建商品住房的贷款期限最长为30年;购买二手房的贷款期限最长为30年,房龄加贷款年限不超过50年,且不超过该住房土地使用年限。4月16日,赤峰市出台《疫情防控期间稳定住房消费若干措施》,提出存量房(含车位等)进行交易的,取得不动产权证后即可上市交易,并按其房屋实际缴纳税额的100%给予财政补贴;购买新建商品住宅、进行存量房交易的,以家庭为单位,使用公积金贷款未超过两次的,可申请房屋价格总额80%的贷款,最高贷款额度80万元。

落户政策方面,4月14日,南昌市人民政府办公厅印发《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见的通知》,全面取消在我市城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制,实行以群众申请为主、不附加其他条件、同户人员可以随迁的零门槛准入政策;允许在南昌租赁房屋人员申请落户在派出所社区集体户;放宽落户地址限制,允许在部分非住宅(公寓、商住楼)和单位自建员工宿舍地址上落户;全面将户口迁入我市城镇地域审批权限下放至派出所,实行准迁业务一门办、即时办。4月27日,中共云南省委、云南省人民政府印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制政策措施的实施意见》,提出全面放开全省城镇地区户口迁移政策,取消昆明市主城区落户限制,探索建立以经常居住地登记户口的政策措施。4月30日,济南市出台《关于深化户籍制度改革加快人才集聚的若干措施》,在降低落户门槛方面,《措施》提出,对有在济南从业、居住意愿的外地人员,全面取消在城区、镇区落户迁入条件限制,实行以群众申请为主、按户口迁入途径分类登记备案的迁入政策。

此外,也有部分城市出台的涉及放松限售、限购和降首付等政策被撤回。4月14日,青岛公布2020青岛百日万店消费季网络房展活动规则,提出出售1套以上原有住房新购1套住房的,原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后,即可对新购住房的买卖合同予以网签备案;在本市工作、符合人才条件的,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后、因外出求学,户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的,可享受本市户籍人口购房政策。4月18日,荆州市政府印发《关于有效应对疫情促进房地产业平稳健康运行的若干意见》,提出居民家庭购买首套房时首付比例不低于20%;购买二套房且首套房贷款未结清的居民家庭,首付比例不低于30%。这些放松政策后续均被更正或撤回。

新冠疫情对我国经济和房地产市场发展均带来较大冲击,房地产行业仍需发挥国民经济稳定器和压舱石的作用,4月国务院和发改委接连发文,不仅强调了区域协同发展的趋势,且从土地、户籍制度和资本等方面分别提出了改革意见,政策的出台有利于加速推进区域一体化发展进程、完善土地管理体制。

从土地改革方面来看,4月9日,国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知,提出要改革建设用地计划管理方式,推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜;鼓励盘活低效存量建设用地,控制人均城市建设用地面积;修改土地管理法实施条例并完善配套制度,分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责,由国务院行使的部分用地审批权授权省级政府或委托试点地区的省级政府实施;探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。同日,中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,提出建立健全城乡统一的建设用地市场。加快修改完善土地管理法实施条例,完善相关配套制度,制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。全面推开农村土地征收制度改革,扩大国有土地有偿使用范围。建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度。建立公共利益征地的相关制度规定;深化产业用地市场化配置改革。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下,调整完善产业用地政策,创新使用方式,推动不同产业用地类型合理转换,探索增加混合产业用地供给;鼓励盘活存量建设用地。充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地,研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度。以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用;完善土地管理体制。完善土地利用计划管理,实施年度建设用地总量调控制度,增强土地管理灵活性,推动土地计划指标更加合理化,城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责等。

从户籍改革方面来看,《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出提高农业转移人口市民化质量,以深化改革户籍制度和基本公共服务提供机制为路径,打破阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒,促进人力资源优化配置。具体来看,督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制,督促Ⅱ型大城市和中小城市(含设区市和县级市)坚决贯彻《中共中央办公厅国务院办公厅关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,全面取消落户限制,进一步促进劳动力和人才社会性流动;推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制;促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户;推动城镇基本公共服务覆盖未落户常住人口;大力提升农业转移人口就业能力;加大人地钱挂钩配套政策的激励力度。同时,《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中提出深化户籍制度改革。推动超大、特大城市调整完善积分落户政策,探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认、放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,试行以经常居住地登记户口制度;加大人才引进力度。畅通海外科学家来华工作通道。在职业资格认定认可、子女教育、商业医疗保险以及在中国境内停留、居留等方面,为外籍高层次人才来华创新创业提供便利。

从资本要素市场来看,《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中提出完善股票市场基础制度,制定出台完善股票市场基础制度的意见;加快发展债券市场,稳步扩大债券市场规模,丰富债券市场品种,推进债券市场互联互通;增加有效金融服务供给,健全多层次资本市场体系;主动有序扩大金融业对外开放,稳步推进人民币国际化和人民币资本项目可兑换。

从区域协同发展来看,《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出优化城镇化空间格局,完善和落实主体功能区战略,发挥各地区比较优势,增强经济发展优势区域承载能力,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间格局,形成高质量发展的动力系统。具体包括,加快实施京津冀协同发展、长三角区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、长江经济带发展、黄河流域生态保护和高质量发展战略;编制成渝地区双城经济圈建设规划纲要;大力推进都市圈同城化建设;提升中心城市能级和核心竞争力等内容。

鼓励盘活低效存量建设用地、制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见、扩大国有土地有偿使用范围,有利于增加可供应土地总量,提高土地资源利用效率。同时,城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责、建设用地资源向中心城市及重点城市群倾斜,亦将提高土地管理的灵活性,缓解热点城市土地供应不足等情况。此外,深化户籍制度改革中进一步降低城市落户门槛、城镇化进程加快推进将促进人口向中心城市及重点城市群集聚,利好房地产业的长期发展。综合来看,土地、人口和资金是支持经济发展的重要生产要素。在政策引导下,未来区域协同发展趋势将会持续加强,部分基本面较好的中心城市优势会更加凸显。

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